自動估價系統 協助不動產擔保品管理

自動估價系統 協助不動產擔保品管理

加上銀行業自有資本的要求逐年提高,主管機關要求不動產授信須提足到1.5%的備抵呆帳,在業務無法擴大,槓桿比例無法提高的雙重夾擊下,金融業開始思考:現有客戶是否還有核貸空間?如何在房貸的紅海市場,提供客戶差異化服務?如何降低鑑價及核貸的成本?如何及時發現擔保品市價變化,做好貸後管理?如何提升銀行內部風險衡量能力並設法降低資本計提?

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建議,可結合原有擔保品資料庫、地理環境資訊資料庫及實價登錄資訊,建立不動產自動估價系統來解決。

不動產自動估價系統在金融業的應用廣泛,企業需依照自身狀況及策略目標,決定將該系統利用在哪些面向。在規畫不動產自動估價系統的建置架構前,常見效益分成貸放前、貸放中、貸放後三個面向:

貸放前

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1.快速提供貸款客戶擔保資訊

某位科技業總裁曾說「在今天的世界,沒有「大」的打敗「小」的,只有「快」的打敗「慢」的。」在10倍速的IT時代,提供「客製化」服務的速度與能力,決定金融產業的地位。

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在導入不動產自動估價系統後,能讓客戶瞭解擔保品的價格區間、每段期間負擔金額、薪水是否可以負擔、未來理財規畫等,第一次接觸話題就圍繞在客戶的「人生計劃」,拉近與客戶的距離,與其他金融機構做區隔。

甚至,可以在客戶簽約買房前,提供客戶理想房價及未來貸款建議,或在理專替客戶規畫投資建議時,協助客戶分析名下持有之房產價值。

進一步,將自動估價系統結合行動裝置,讓房貸專員離開營業據點時,仍然可以利用估價資訊開發業務。

2.不動產行情研究分析/潛力客羣發掘

在大數據時代,金融業需要更多細緻化的資訊做商業決策。例如,從桃園縣的房價指數來看,可以發現總體走勢向上,但細分成不同類型房屋,會發現每種房屋走勢漲跌互見,若金融機構掌握更多資訊,就可以持續監控個別擔保品走勢,對這些房貸客戶擬定不同的行銷及管理策略。

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貸放中

1.行動鑑價提高作業效率及品質

金融機構的業務執行需要新思維。例如:某東南亞大型銀行,爲了克服鑑價人員差旅費用居高不下的問題,並提升估價效率,將自動估價系統與行動裝置結合,估價人員可以直接使用行動裝置在現場拍照,同步撰寫報告,即時透過網路回傳主管審覈,總部立即審批,降低資料整理與差旅時間。大幅減少客戶40%的等待時間,更減少資料輸入次數,降低錯誤率。

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2.有一致性的鑑價比較基準

企業在導入不動產自動估價系統後,管理階層針對個別鑑價結果,可以進行較科學化與系統化的檢驗;鑑價過程若有任何偏差,可及時發現並導正,調整鑑價相關規範,做到有效的問題偵測與調控。

貸放後

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1.即時監控擔保品價格變化,做好貸後管理

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目前擔保品的價值?金融機構是否掌握足夠資訊面對房地產市場變化?都是金融機構管理高層關心的。國外的大型金融機構會定期針對不動產擔保品進行整批重估,每筆擔保品的價格變化都會被系統化的檢視及標註。

例如,區域新增了嫌惡設施,如:加油站,過往只依據區域進行房價分析,無法發現這個擔保品的價格可能已經降低。導入不動產自動估價系統後,可從周遭成交行情推估,金融機構就可採取必要管控措施。

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2.提升內部風險衡量力並降低資本計提

今年起,銀行自有資本要求將逐年提高,自有資本的組成也有要求。依據主管機關規定,若銀行能提升內部風險衡量的能力,則可申請變更自有資本計提的計算方式。

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藉由不動產自動估價系統的導入,可提升銀行內部風險衡量能力並設法降低資本計提,將節省下來的資本用來替股東創造獲利,有效達成維持或提高獲利之目標。(本文作者爲勤業衆信管理顧問服務執行副總、莊浩智協理、洪逸芯副理)